頻現超大盤 開發商涌向造城運動
開發面積達到60平方公里、相當于6個深圳東部華僑城、兩個澳門面積大小，項目總投資超過200億元，保利地產在廣東省東莞市投資開發的超級大盤項目確實令人乍舌。
根據規劃，保利地產將在未來6~8年時間內，陸續投入200億元在東莞市打造出包括多個主題樂園，同時結合當地生態環境開發的高爾夫、會議中心、酒店為載體的大型商業生態綜合體。
如此龐大的項目吸引各方眼球，當地政府更是將此作為重點業績工程、東莞地產產業轉型的重要試點。2011年該項目已經正式動工，經歷一年多時間，項目于今年5月底正式亮相市場。
按照保利地產的描述，這個項目建成后更像是崛起一座新的城鎮。保利地產廣東公司董事長余英更高調表示，未來項目將會有五星級酒店4家、生態度假山莊9個、主題酒店4家、主題公園3個、生態體育公園3座、低碳生態建筑示范群15座。不過，該超級大盤項目第一期入市的產品卻是別墅。
“以超大盤形式開發綜合體項目，這是商業地產發展到一定階段的產物，主要還是受房地產調控、新型城鎮化的推動”，廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶如是說，超級大盤不可能在市區，只能在城鄉結合部開發，從這一特征來看，就是為了適應新型城鎮化戰略。
網易財經注意到，相當于造城運動的超級大盤模式，不僅是保利地產在做，包括恒大、萬達以及紅星美凱龍等各路資本也相繼涌入。
近年來，恒大在廣東、天津等多地開發的綜合體項目已經入市，諸如廣東清遠世紀旅游城項目，其總建筑面積達26萬平方米；今年6月下旬，紅星美凱龍董事長車建新在一媒體會上高調表示，旗下紅星地產開發綜合體27個，未來8年，將在全國60座城市開設100個，投資額將達1000億元。
今年3月，萬達董事長王健林在廣州表示，繼續斥資逾450億元在廣州再建4個大型項目，其中包括3個萬達廣場和1個總投資額超過200億元的萬達旅游文化城項目，上述旅游文化城項目并非簡單的綜合體，被稱之為世界首個特大型文化旅游商業綜合項目。
不僅是大牌開發商，能夠借此獲取龐大土地資源的“造城”運動對于中小房企也有著無比巨大的吸引力。公開資料顯示，貴陽有一個號稱西南地區乃至全國最大的商貿流通航母“西南國際商貿城”，僅占地面積就多達10平方公里，總建筑面積1420萬平方米，總投資600億元，該項目就是由一個名不見經傳的公司投資開發。
今年5月份，由陜西鐵建投資發展有限公司開發的西安國際中心城市綜合體項目，規劃面積高達100萬平方米，正式開建。同樣在西安，一個開發總投資額80億元，建設占地4872畝的集商務辦公、酒店公寓、現代物流等現代服務業為特征的國際會展產業園區也亟待入市。
被指“偽”商業 項目多為圈地增值獲利
按照通常意義理解，商業地產一般包括商貿物流市場和城市綜合體（購物中心）兩大模式。而購物中心是城市綜合體的核心功能，往往配套住宅和酒店等業態就可以稱之為一個簡單的城市綜合體。但是國內開發的很多商業地產項目包括城市綜合體其實只是徒有虛名，引發的質疑也很多。
“如果是純粹的商業地產項目，單從回收成本周期來看，以購物中心為例恐怕都要超過十年，商業性質的超級大盤很難承擔這個成本周期”，一位央企商業地產負責人對網易財經表示。
這位負責人認為，國內多數的商業性質超級大盤項目，從開發商初期選擇項目的角度、成本回收預期以及開發模式來看，其實都是偏向住宅開發思路，它們只是通過土地升值來獲取回報，跟純商業地產的概念可以說完全不一樣，“打著商業地產或者旅游地產的旗號，實際上僅是個賣樓的。”
“目前保利地產正在籌建的購物中心項目有11個，周期都比較長，明年開業的只有寧波的一個項目，今年9月會有一個招商大會”，保利地產一位商業地產人士透露，保利地產旗下其他項目要么是前期策劃、招商籌備中、要么是維護日常運營，購物中心完全回收成本周期恐將達到15年之久。
中購聯購物中心發展委員會首席專家禹來更尖銳指出，近一兩年，國內商業地產投資快速增長，超大盤不斷涌現，但值得注意的是現在所有大型購物中心項目里面二分之一根本開不了工，開工里面有二分之一根本開不了業，開業里面有二分之一經營不善，換句話說中國購物中心成功率大概僅八分之一。
被行業詬病、頗具國內大型商業地產項目典型代表作的新華南MALL項目，位于東莞市，總體量達百萬平方米。該項目從籌備到動工以及到后期的招商、運營，長達十余年時間，一路曲折，長期頂著“最大鬼城”的頭銜。目前該項目也僅酒店等服務性項目經營尚佳，而散售商鋪的空置率被指曾一度高達90%。
“華南MALL當年的操作理念定位超前，從策劃上來講是成功的，但是作為購物中心，商業項目本身確實是失敗的”，王先慶認為，該項目當初很便宜拿地，然后通過商業項目的噱頭，提升周邊樓盤價格，實現了成功賣樓。
“新華南MALL就是個失敗的商業案例，期間投資人多次轉手，通過商業資產轉讓實現盈利，其實是一種不負責任的表現”，上述央企人士表示，純粹的商業地產是要以人為核心，開發周期可能需要五年，甚至是十年時間，要考慮到產業聚集、文化聚集，而單一的購物中心、綜合體項目往往只要考慮短期回報，只靠短期市場培育、租金收益等短期行為。
“由于跟國外土地制度不一樣，中國國內商業地產發展很難照搬國外模式”，王先慶表示，以40萬平方米的綜合體項目為例，諸如購物中心之類的純商業項目能夠占比40%就已很不錯了，大部分是寫字樓、酒店甚至是住宅，通過出售，回籠資金，實現營收，很多商場就是純粹虧錢，故意補貼，借商業之名，提升周邊物業價值賣樓。
未來三年內 商業地產面臨過剩危機
一方面是很多開發商“掛羊頭賣狗肉”，推出的所謂的城市綜合體商業項目其實只是為了單純賣樓，另一方面，國內購物中心類項目的開發風險也確實在加大。
作為城市綜合體項目的主要承載體，“國內真正賺錢的購物中心一半都不到，甚至根本沒有這個數，很多是不賺錢的”，王先慶表示。
盛富資本與協縱國際總裁黃立沖指出，近年來國內開發商大量涌入商業地產領域，開發購物中心等綜合體項目，這是以中國消費持續向好為依據的，但是目前在宏觀經濟以及外圍環境等各種因素影響下，國內經濟在消費方面并不支持商業地產項目大量供給的現狀。
以近年來早已泛濫的購物中心建設為例。世邦魏理仕的一則數據顯示，目前全球在建購物中心面積達3200萬平方米，同比增長15%，達到歷史最高水平，其中中國在建購物中心面積占全球的一半以上，達到1680萬平方米。
同樣，仲量行公布的最新國內零售市場數據也透露，2012年底至2013年初，國內零售銷售額增長放緩。2012年底上海及北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現了銷量增長，大部分商場的銷售額增長率均有所下降。
網易財經注意到，一方面是實體零售業的銷售額不斷下滑，另一方面購物中心的新增數量卻創下新高。仲量行預計今年在國內北京、上海、廣州以及深圳等20個主要市場將有約150個新購物中心開業。
其中，未來三年上海的新增零售面積將達300萬平方米，而成都則預計在300-400萬平方米之間。此外，很多新興城市，如濟南、合肥、昆明和常州也在興建大量的零售地產項目。這將是未來幾年內中國三、四線城市的發展趨勢。
上述某央企商業地產負責人表示，房企轉向開發商業地產大部分可謂是被迫式轉型，整體來說商業的風險比住宅風險更高，加上城市實際的消費承受力，相對于大量入市的商業項目已經飽和，預計未來2-3年內肯定會有很多商業項目如購物中心之類經營不善或虧損，過剩壓力會一直存在。
同策咨詢研究中心總監張宏偉分析表示，“如果選址得當、定位準確，正常情況下，購物中心項目回收成本需要12-15年左右的時間，但是，往往這些項目面臨同質化競爭與經營上的風險，因此回收成本存在一定的變數和風險。”
在張宏偉看來，類似于造城一樣的城市綜合體項目要適應本地特色，要建立在自身區域經濟、特色產業的基礎之上，否則可能最終導致“空城”的現象發生。
