上海商業(yè)面積最大的購物中心，月星集團首個商業(yè)地產(chǎn)項目——環(huán)球港，自去年開業(yè)以來一直備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。在其聲勢浩大的宣傳之后，在不到一年的時間里，其被傳出內(nèi)部租戶或?qū)⒄{(diào)整的消息。

　　東接凱旋路，西鄰中山北路和內(nèi)環(huán)高架，南靠寧夏路，軌交3號、4號、13號線均可直達……這樣優(yōu)越的地理位置使得在環(huán)球港開業(yè)之初，就吸引了眾多的消費者前來。

　　不過，眼下，環(huán)球港的人氣已經(jīng)褪去。《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪時注意到，即便是周末，相比距離一站地鐵遠、體量僅為其一半的中山公園龍之夢購物中心，環(huán)球港的人氣有待提升。此外，商場用來招徠人氣的餐飲，在環(huán)球港似乎也不夠火熱。

　　月星集團這一 “萬達模式升級版”的綜合體后續(xù)能否突圍，仍舊有待時間去驗證。

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　　現(xiàn)狀

　　“最大”綜合體人氣不旺

　　日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者對比了同在地鐵三號線上的環(huán)球港和中山公園龍之夢購物中心，在客流及消費情況方面，以幾個熟知的品牌為例，一樣的H&M、優(yōu)衣庫門店，一樣的周五下班時間，中山公園龍之夢內(nèi)的這些品牌門店已經(jīng)在排隊付款，而處在環(huán)球港B1層的這幾個品牌僅有些許人在閑逛，收銀臺邊的消費者寥寥無幾。

　　據(jù)了解，上海月星環(huán)球港項目總建筑面積近50萬平方米，定位為“商、旅、文”三大中心功能。在近30萬平方米的購物中心里，涵蓋了時尚品牌、餐飲、文化休閑、娛樂健身等功能，還引入4D影院、劇場、兒童游樂場等復(fù)合業(yè)態(tài)，其也順勢成為了上海體量最大、業(yè)態(tài)最為豐富、組合最為多元、消費體驗最具個性化的城市綜合體，更被貼上“亞洲最大城市綜合體”的標簽。

　　不過，目前來看，除了面積較小的兒童業(yè)態(tài)人氣尚可之外，其余似乎尚未真正發(fā)展起來。記者走訪環(huán)球港發(fā)現(xiàn)，購物中心的1-4樓，每層均有多家外墻由壁畫或宣傳頁包裝的“空鋪”，尤其是一樓，空置情況相對多些。

　　“周末沒有去處，過來這邊逛逛還是可以的，環(huán)境也不錯，要是可以休息的地方多些就更好了。不過，相比其他一些我經(jīng)常會去的商場，這里平時的人并不是很多，除了地下那些吃東西的地方還可以。”一位家住附近的消費者這樣告訴記者。

　　事實上，開業(yè)之初就有消費者多次表示，這樣一個極富個性的商業(yè)綜合體實則整體商業(yè)氛圍并不濃郁，不同檔次的品牌混雜。同時，有關(guān)人士也曾提出月星環(huán)球港招商存在著嚴重問題，比如面積偏大、風(fēng)格不統(tǒng)一、動線設(shè)計不流暢等。

　　一位體驗過環(huán)球港自駕購物的消費者告訴記者，環(huán)球港周邊交通情況并不是很好，尤其停車場附近堵車情況較嚴重，對于他們來說，這樣的消費體驗從一開始就不好。“第一次可能會慕名而去，但第二次會因為體驗差而不會選擇。”他告訴記者，在環(huán)球港消費，停車是可以免費的，但在詢問管理人員后了解到，很少有免費停車的情況發(fā)生，原因便是大多消費者并沒有購物。

　　針對市場傳聞的環(huán)球港或?qū)觾?nèi)部租戶大調(diào)整以及目前人氣不足等問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者致電環(huán)球港相關(guān)人事，不過對方強調(diào)其并不負責，會移交相應(yīng)負責人給予回應(yīng)。同時表示，對于購物中心來說，調(diào)整是正常的事情，每個季度都會有。截至發(fā)稿前，記者未收到環(huán)球港方面的回應(yīng)。

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　　原因

　　家具業(yè)轉(zhuǎn)型來的“新人”

　　環(huán)球港隸屬于長風(fēng)商圈，而該商圈內(nèi)好項目不多，因而環(huán)球港可謂一家獨大。睿意德商業(yè)服務(wù)部董事陳麗琳告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，開業(yè)之初，環(huán)球港是打了“文化、展示、演藝”的牌，加上建筑非常具有震撼力，因而在外界眼中，它不僅僅是一個商場，更像是一個旅游景點。“即使開鋪率只有六七成，剛剛開業(yè)的時候人流也很大。”但她指出，在環(huán)球港真正消費的占比并不多。

　　參與過環(huán)球港前期招商工作的一位商業(yè)地產(chǎn)人士告訴記者，月星本身并非商業(yè)地產(chǎn)出身，在從家具轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的過程中，面對一個體量如此之大的項目，短期之內(nèi)要完成招商是非常困難的。“（環(huán)球港）對于招商也不是非常清晰，自己建立了招商團隊，也請了業(yè)內(nèi)人士，招滿以及開業(yè)并非易事，不過他們還是做到了。”

　　該人士表示，盡管任務(wù)基本完成，但在業(yè)態(tài)、品牌的分布上，環(huán)球港并沒有一個合理的分區(qū)。在環(huán)球港內(nèi)，你很難分清每一層不同區(qū)域主要品牌類別是什么。指示的標志和宣傳冊樓面分布圖很難懂、門牌號字特別小，排列不是很明確……

　　除了分區(qū)上的問題，上述商業(yè)地產(chǎn)人士指出，環(huán)球港的垂直交通也明顯不夠。“軟件和硬件在初期沒有完全跟上，業(yè)態(tài)上地下反而優(yōu)于地上。因為地鐵導(dǎo)致的高速地下人流為地下帶來的坪效、租金要優(yōu)于地上，這個特點比較明顯。”

　　盡管位于三條地鐵交叉處，環(huán)球港地理位置上亦存在硬傷。上海市商業(yè)信息研究中心首席研究員齊曉齋告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，相比環(huán)球港所在地一站之遠的中山公園，環(huán)球港周邊居民較多，商務(wù)樓則較少，在購買力上差距很大，能聚集人氣的設(shè)施也較為缺乏。“很多遠一點的消費者過來基本是嘗鮮，第二次除非有特別原因，其他可能就不會來了。”

　　相比中山公園龍之夢購物中心，環(huán)球港在租金以及坪效上相差很多。

　　據(jù)前述參與前期招商的人士表示，目前，中山公園龍之夢地下商鋪的租金在60元到80元 （每平方米每天，下同）；一樓的報價現(xiàn)為50元到60元，成交價則是介于35元至40元間；此外，其高區(qū)的餐飲則是在10元到12元左右，這樣的數(shù)據(jù)已是不錯。相比而言，開業(yè)不到一年的環(huán)球港就少很多：地下店鋪在20元左右，一樓15元左右，高區(qū)則是在8元左右。

　　盡管租金不高，但商戶似乎沒有因此有更多收益。環(huán)球港高層的一名租戶就向記者表示，其店鋪內(nèi)部面積加上走廊共計60平方米，每月租金1.8萬元，物業(yè)費為6500元。加上雇傭的工人等，現(xiàn)在店鋪的情況是基本持平?jīng)]有盈利。她也表示，周末環(huán)球港的人氣相對好些。

　　對此，陳麗琳告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前環(huán)球港還處在市場培育期，存在較多的經(jīng)營問題，不過還是“可以諒解的”，也期待后續(xù)其在經(jīng)營上有更多亮點。

　　據(jù)陳麗琳表示，過去上海商場的培育期，大致需要一個租約，即3年到5年。“但是現(xiàn)在上海的商場包括市中心的 （培育期）都在大幅縮減，環(huán)球港大概需要2年到3年，這和它的租約相關(guān)，只有在租約里有調(diào)整空間才可以整體整改升級。”

　　上述人士指出，對于環(huán)球港來說，調(diào)整是必然的，主要看是短期行為還是長期行為。“相信短期會零零碎碎做一些，通過經(jīng)營管理的調(diào)整，但是有些商戶已經(jīng)簽約，要挪是很難的。”

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　　競爭

　　業(yè)態(tài)分區(qū)不清 多問題待解

　　作為上海市普陀區(qū)的商業(yè)大航母，環(huán)球港的打造一定程度上也被理解成“普陀區(qū)意在攔截從大西北以及其周邊地區(qū)前往中山公園一帶的客流”。

　　長寧區(qū)中山公園商圈的升級改造似乎讓普陀區(qū)看到了未來的競爭趨勢，在缺乏中心項目的情況下，月星環(huán)球港在一片呼聲中“順勢而生”。

　　“無可厚非，就從地鐵路線來看，環(huán)球港的確具備先天的交通優(yōu)勢，因而西北方向的客群是愿意前來的。”有業(yè)界人士這樣告訴記者。

　　陳麗琳也表示，分流確實是可能的。不過，相對而言，西北方向的客群消費檔次低些，因而環(huán)球港分流的，大多是前往中山公園附近、目標是高消費產(chǎn)品的客群。

　　在陳麗琳看來，中山公園是一個相對成熟的區(qū)域商圈，且周邊商業(yè)項目選擇較多。“如果西北方向來的消費者想要進行一個比較密集型的消費，那么肯定會選擇人氣更旺，消費場所更多的場所，環(huán)球港會分流中山公園客流，但應(yīng)該不是很大。”

　　一位長期關(guān)注商業(yè)的專家告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，不同區(qū)域之間在商業(yè)上的競爭是存在的，但也不能完全界定為競爭關(guān)系，在商業(yè)上，不同中心之間關(guān)系更為貼切的描述應(yīng)當是一個“共同打造培養(yǎng)且互補的關(guān)系”。

　　最終的“競爭”結(jié)果會否出現(xiàn)“兩敗俱傷”的局面？陳麗琳指出，還是要看開發(fā)商如何定位產(chǎn)品。“比如南京西路和南京東路，離得近，但是產(chǎn)品完全是不同的，就看主打什么特色以及主題。”她表示，如果是惡性競爭，那就是開發(fā)商或者政府在片區(qū)規(guī)劃里存在的問題。

　　盡管不至于兩敗俱傷，但不可否認的是，大型商業(yè)體確實擠壓了周邊小商業(yè)項目的生存空間。中山公園商圈龍之夢“一站式”交通樞紐的特點對巴黎春天等老牌商業(yè)設(shè)施均產(chǎn)生了分流。眼下，無論是巴黎春天還是周邊的玫瑰坊，人氣不足已經(jīng)顯而易見。在距離環(huán)球港地鐵一站之遠、曹楊路附近的長城大廈，內(nèi)部餐飲商戶在環(huán)球港開業(yè)后不斷撤離。“現(xiàn)在就剩下屈指可數(shù)的幾家了。”一位附近居民表示。

　　在這樣兩個區(qū)域，未來會不會就是環(huán)球港和龍之夢獨大，而其他小型商場都將難以生存？對此，上述行業(yè)人士告訴記者，這樣的狀態(tài)實則是兩大趨勢。“百貨業(yè)由于業(yè)態(tài)單一性的因素，有一個下滑的趨勢，他們自己也在尋求調(diào)整。”他表示，大型商業(yè)項目之間往往是協(xié)同關(guān)系，更加擠壓了中小型的項目的發(fā)展空間。“未來，這些小型的商業(yè)項目還不至于死亡，但發(fā)展也將不溫不火。”

　　齊曉齋指出，和大賣場擠壓周邊超市相似，大體量的購物中心布局后，旁邊的商點經(jīng)營的品類及品牌和其相似的話，受到的影響會很大，除非錯位經(jīng)營反而能有帶動作用，但這樣的情況并不多。“購物中心大多是綜合經(jīng)營的，體量大，和它不重復(fù)很難。”

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　　行業(yè)

　　商業(yè)地產(chǎn)單玩概念賺不了錢

　　上海商業(yè)開發(fā)過熱，環(huán)球港一度被質(zhì)疑“生不逢時”。在業(yè)界看來，作為上海商業(yè)的“巨無霸”，環(huán)球港要在高投資、高運營成本及高人力成本的壓力下實現(xiàn)盈利，充滿著挑戰(zhàn)。

　　月星集團董事長丁佐宏在接受媒體采訪時也曾坦承，上海商業(yè)確實存在過剩現(xiàn)象，但多數(shù)商場“千店一面”缺乏特色。他表示，對于這樣一個投資大、回報周期長的商業(yè)項目，月星并不期待短期盈利，而是將其作為一個長期項目來開發(fā)建設(shè)。

　　為什么在商業(yè)地產(chǎn)上缺乏經(jīng)驗的月星要積極涉足這一領(lǐng)域？其所處的大背景又是如何？在資深零售專家、中發(fā)商業(yè)管理集團CEO丁浩洲告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，月星做商業(yè)地產(chǎn)是看重了商業(yè)地產(chǎn)的增值，按照其早前的靠租賃開設(shè)家居賣場盈利并不是長久之道。“即便擁有家具業(yè)態(tài)，也不是很好拿地，像月星這樣，有一個比較好的商業(yè)概念，拿地也是比較容易的。”

　　在住宅地產(chǎn)較為低迷的當下，眾多開發(fā)商均扎堆商業(yè)地產(chǎn)，且其中不乏眾多行業(yè)外企業(yè)，除了月星，紅星美凱龍也是其中之一。基于此，購物中心的數(shù)量快速增加。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，上海社區(qū)購物中心數(shù)量達到88家，主要集中在寶山、浦東新區(qū)，以及城鄉(xiāng)結(jié)合部的外環(huán)和遠郊新城板塊。齊曉齋表示，眼下，實體商業(yè)受到兩股比較大的沖擊，一是電子商務(wù)，二就是過快的實體商業(yè)發(fā)展速度，這是全國都面臨的問題。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從2012年之后，基本所有的項目均面臨同質(zhì)化這一問題。“沒有特色、主題等，是很難形成競爭力的。”因而，即便開發(fā)商聚焦商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的門檻也沒有降低，在同質(zhì)化嚴重的情況下，反而越來越高了。

　　即便總體供應(yīng)量龐大，但在業(yè)界看來，購物中心的有效供應(yīng)量仍舊不足。睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心此前從其監(jiān)測的上海400多家購物中心中，挑選出100家大中型購物中心，在比較了年營業(yè)額、客流、客單價、財務(wù)回報等指標后，得出結(jié)論指出，優(yōu)質(zhì)項目僅占三成。而造成優(yōu)質(zhì)項目缺少的原因無非是盲目模仿導(dǎo)致商圈重疊，一些購物中心在定位、服務(wù)方式、品牌組合方面，陷入同質(zhì)化困局。

　　有行業(yè)人士告訴記者，一個商業(yè)項目在開發(fā)前，開發(fā)商會評估土地以及配給的住宅整體收益以及土地未來的增值情況，另外也會看商業(yè)需要幾年的培育期以及招商情況將如何……不過，很多開發(fā)商只要評估后了解到，項目中可以銷售的物業(yè)能夠貼補商業(yè)帶來的虧損，評估結(jié)果基本就算可行了。

　　陳麗琳表示，對于一個優(yōu)秀的購物中心來說，招滿不是最終目的，而是要持續(xù)滿鋪，經(jīng)營得好商業(yè)資產(chǎn)才能增值。“比如iapm這樣的商業(yè)中心，產(chǎn)品的賣點和定位做得非常好。”

　　上述業(yè)內(nèi)人士指出，一般持有型物業(yè)前期的投入以及后期的運營成本滾動起來涉及資金層面都是非常大的，沒有一個這樣的項目可以在很短時間內(nèi)就把現(xiàn)金流平衡起來，問題在于如何在產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品的組合等方面縮短培育期，進入收獲階段。

　　丁浩洲則指出，商業(yè)地產(chǎn)不能單玩概念，“真正的商業(yè)地產(chǎn)需要商業(yè)能賺錢”。在他看來，類似月星環(huán)球港這樣的項目，其盈利模式并沒有突破性變化，單靠設(shè)計等方面的變化帶來的吸引力并不強。